絶対失敗しないエステサロン物件の選び方を解説！

エステサロンは物件選びが大切

お店を出店するときは物件選びが非常に重要です。
立地や外観によって集客数は全く違ってきますが、条件が優れた物件は維持費が高く、経営を圧迫してしまう可能性もあります。

エステサロンでもそれは同じです。
駅の近くや間取りが広い物件は理想ではありますが、予算を考えるとそう単純に決めるわけにもいかないでしょう。

そこで、今回の記事では失敗しないエステサロン物件の選び方を解説していきます。
これから物件を探すという方は、ぜひ参考にしてみてください。

まずは予算を決める

物件を探す前に、まずは予算を決めましょう。

テナントや事業用のマンションを借りる場合、前家賃・保証金・礼金・仲介手数料などを全て含めると、必要になる初期費用は家賃の半年～1年分。
一般的な居住用の賃貸と比較してもかなり高い傾向にあります。

仮に10万円の物件を借りることになった場合、物件の初期費用だけで60万～120万円ほどかかるということになります。
エステサロンを開業する際は他にも様々な費用が必要になりますし、運営が安定するまでにしばらくかかることを見越し、当分の維持費を確保しておかなければなりません。

となると、物件の初期費用にかけられる予算はそう多くないでしょう。
このように、まずは開業時にかかる費用を全てリストアップし、物件に当てられる費用を計算するところから始めなければなりません。

物件の種類を絞る

同じ立地、同じ広さだとしても、物件によって費用や特徴は変わってきます。
そのため、自分に合った条件の物件を探し出さなければいけませんが、ここでは「居抜き物件」と「スケルトン物件」の違いを理解しておきましょう。

居抜き物件の特徴

居抜き物件は、以前入っていたお店の状態がそのまま残っている物件のことです。
壁紙・床・天井などの内装、厨房設備、空調設備、テーブル、イスなど、どこまで残っているかは物件によって異なりますが、利用できるものが多く残されていると、改装費用はグッと抑えられます。

もちろんその状態をベースに、さらに改装することもできます。
例えば細部のみ改装することで、費用を抑えながら自分好みのお店を作ることができます。

スケルトン物件の特徴

スケルトン物件とは、居抜き物件とは反対に、内装や設備が全て取り除かれた物件のことです。
いわゆるコンクリート打ちっぱなし状態ですね。

自分の理想の内装を一から作り上げられるため、非常に自由度が高いというメリットがあります。
コンクリート打ちっぱなしを活かして、都会的なデザインにすることも可能ですが、その分費用と時間がかかってしまうというデメリットもあります。

事業目的で利用できるか確認する

賃貸マンションを検討する場合に注意しなければならないことは、事業目的での利用が許可されているかどうかということです。
軽く調べてみるだけでも、普通の居住用マンションに比べて、事業用マンションは遥かに物件数が少ないことがわかります。

営業許可を取らず、無許可営業をしている人も多いですが、もしオーナーにバレてしまった場合は、契約違反として強制的に退去させられる可能性も十分あります。
また、「事業活動を許可していても、エステサロンはダメ」と言われてしまう場合もあるため、最初の段階で事業計画を伝えておくべきだと言えます。

改装できるか確認する

基本的に賃貸で大がかりな改装をすることはできませんが、中には交渉次第で了承してくれるオーナーもいます。
例えば、築年数がそれなりに経過している場合などは、好きにリフォームしてもいいと言ってくれる場合があります。

一方、比較的自由に改装できるテナントでも、当然ある程度の制限があります。
そのテナントだけの特殊な制限もあったりするため、こちらも事前に確認しておくべき項目の一つです。

駅近だから良いというわけではない

当然のことながら、駅までの近さと家賃の高さは比例する傾向にあります。
それもあって、一般的には駅に近いほど望ましいとされていますが、必ずしもその通りというわけではありません。

例えば、駅までの距離が短いけれど暗い路地裏にある物件か、駅まで少し距離があるけど広くて人通りの多い道路に面した物件。
仮にこの二つの物件が同じ金額で貸し出されていた場合、多くの人は後者を選びます。

競合店の有無をリサーチしておく

気になった物件を見つけた場合、その周囲に競合店がないかは必ずチェックしましょう。
都市部を中心に、既にエステサロンの激戦区になっている地域は珍しくないため、何のリサーチもしないまま店を構えると、実は激戦区に足を踏み入れていたということにもなりかねません。
確かに人が多い場所ほど店は集まりますが、競合店は少ないに越したことはないでしょう。

以前入っていたお店を確認する

特に居抜き物件を借りる時は忘れずに確認しておきたいことが、その物件に以前入っていたお店をチェックするということです。
その地域に住んでいる人は、以前そこでどんなお店が営業していたか、ちゃんと覚えているものです。

万が一、直前に入っていたお店の評判が悪かった場合、そのマイナスイメージを引き継いでしまう恐れもあります。
そのため、可能な限り前店のことを調べ上げ、引っかかる部分がないか確かめておきましょう。

周囲の雰囲気や治安をチェックする

エステサロンの利用者はその多くが女性です。
しかもエステサロンを複数人で利用することは稀なので、基本的には女性が一人だけで通うことになるでしょう。

そのため、周囲の治安の良し悪しは必ずチェックしておきましょう。
逆におしゃれな建物や高級感のあるお店が多いエリアはイメージアップに繋がるのでおすすめです。

騒音や振動をチェックする

お客さまがエステサロンを利用する理由はいくつか考えられますが、その一つは「リラックスしたい」という目的を持っているということです。
つまり、エステサロンを開業するなら、周囲の騒音が気にならない物件であることはほぼ必須条件と言ってもいいでしょう。

また、近くに線路がある物件は電車が通るたびに振動がある恐れもあるため、あまりおすすめしません。
騒音と振動、お客さまにリラックスしてもらうには、どちらも在ってはならない要素です。

駐車場の有無を確認する

その物件に駐車場は付いているか、あるいは近くにコインパーキングがあるかということも確認しておきましょう。
特に車が主な移動手段となる地方にとっては、駐車場が有るのと無いのとではお客さまの来店ハードルが全く異なります。

逆に言えば、駐車場があることで、少し距離のあるお客さまが来店してくれる可能性も高まります。
都市部は駐車場を借りるだけでも毎月それなりの費用がかかりますが、マイカーを持っている人にとっては大きな魅力です。

まとめ

エステサロンに適した物件の選び方を解説しましたが、ご参考いただけたでしょうか。
単純に立地が良くて広ければよいというわけではないので、細かい部分までしっかりと確認し、自分に最適な物件を見つけてもらえればと思います。